Vướng mắc về diện tích tối thiểu tách thửa đất theo Quyết định 100/2024/QĐ-UBND và Luật Đất đai

Vướng mắc về diện tích tối thiểu tách thửa đất

Cục Quản lý đất đai nhận được phản ánh liên quan đến quy định diện tích tối thiểu tách thửa theo Quyết định 100/2024/QĐ-UBND tại TPHCM và Luật Đất đai.

Về vấn đề này, Cục Quản lý đất đai trả lời như sau:

Việc tách thửa đất, hợp thửa đất đã được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai, đồng thời tại Nghị quyết 254/2025/QH15 đã bổ sung một số nội dung quy định mới về tách thửa đất, hợp thửa đất (khoản 3 Điều 11 của Nghị quyết 254/2025/QH15) nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện Điều 220 Luật Đất đai tại các địa phương, trong đó tại khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai đã quy định:

“4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.”;

Tại khoản 3 Điều 13 của Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định:

“3. Trường hợp Nghị quyết này và các luật khác có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì thực hiện theo quy định của Nghị quyết này”.

Trường hợp nội dung quy định tại Quyết định 100/2024/QĐ-UBND ngày 31/10/2024 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có mẫu thuẫn với quy định tại Điều 220 Luật Đất đai và quy định bổ sung tại khoản 3 Điều 11 của Nghị quyết 254/2025/QH15, Cục Quản lý đất đai đề nghị Ông gửi phản ánh kiến nghị đến Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh để xem xét sửa đổi, bổ sung cho phù hợp theo thẩm quyền được giao tại khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai;

Trường hợp tại Quyết định 100/2024/QĐ-UBND không trái với Điều 220 Luật Đất đai và quy định bổ sung tại khoản 3 Điều 11 của Nghị quyết 254/2025/QH15, phù hợp với quy định cụ thể theo phân cấp tại khoản 4 Điều 220 thì thực hiện theo các quy định tại Quyết định 100/2024/QĐ-UBND.

Quy định về tách thửa đất, hợp thửa đất

Điều 220 Luật Đất đai quy định về tách thửa đất, hợp thửa đất như sau:

1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó. (Điểm này được hướng dẫn bởi Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026)

2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

3. Trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;

b) Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.