Hướng dẫn phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng từ 1/7/2026

Hướng dẫn phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng từ 1/7/2026

Hướng dẫn phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng từ 1/7/2026

Ngày 26/6/2026, Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 36/2026/TT-BXD hướng dẫn một số nội dung, phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Theo đó, căn cứ tại Mục I Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 36/2026/TT-BXD có quy định chi tiết hướng dẫn phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng như sau:

Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng được xác định trên cơ sở phương pháp quy định tại khoản 1, khoản 2 phần I Phụ lục I. Cơ quan được giao chuẩn bị dự án hoặc chủ đầu tư (trong trường hợp đã xác định được đơn vị làm chủ đầu tư của dự án) và đơn vị tư vấn lựa chọn phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư trên cơ sở mức độ chi tiết của hồ sơ thiết kế sơ bộ, nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, thuyết minh thiết kế, tiêu chuẩn, phương án công nghệ dự kiến áp dụng cho dự án (nếu có). Việc lựa chọn phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư được thuyết minh trong hồ sơ xác định sơ bộ tổng mức đầu tư.

Dự kiến tổng mức đầu tư dự án nhóm B, nhóm C được xác định như sơ bộ tổng mức đầu tư.

*Xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng của toàn bộ dự án

Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng xác định trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng của toàn bộ dự án như sau:

Trong đó:

- P: quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ của dự án;

- SSVĐT: suất vốn đầu tư xây dựng tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ của dự án do cơ quan có thẩm quyền công bố hoặc tính toán suất vốn đầu tư xây dựng từ dữ liệu của các dự án tương tự;

- kĐC: hệ số điều chỉnh suất vốn đầu tư xây dựng (nếu có). Căn cứ vào thời gian xác định, địa điểm xây dựng để xác định hệ số điều chỉnh;

-  chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định theo quy định tại điểm 2.1 phần I Phụ lục này;

- C: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất vốn đầu tư xây dựng (ví dụ chi phí phương án xử lý nền đất yếu…);

-  chi phí dự phòng được xác định theo quy định tại điểm 2.5 phần I Phụ lục này.

*Xác định trên cơ sở các khoản mục chi phí thuộc sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng

Căn cứ thông tin từ phương án thiết kế sơ bộ của dự án về quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ, sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng được ước tính trên cơ sở các khoản mục chi phí như sau:

Trong đó:

- VSB: sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng của dự án đầu tư xây dựng;

-  chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

-  chi phí xây dựng;

-  chi phí thiết bị;

-  chi phí quản lý dự án;

-  chi phí tư vấn xây dựng;

-  chi phí khác;

-  chi phí dự phòng.

**Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Căn cứ dự kiến về địa điểm, diện tích cần sử dụng cho dự án đầu tư xây dựng, chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được ước tính theo diện tích, khối lượng dự kiến cần bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án và các chế độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại địa điểm dự kiến có dự án và các chế độ chính sách của Nhà nước có liên quan.

**Chi phí xây dựng

Chi phí xây dựng trong sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng được xác định trên cơ sở tổng chi phí xây dựng của các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án như sau:

Trong đó:

-  Chi phí xây dựng công trình trong sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng.

-  Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình thứ i thuộc dự án (i = 1 ÷ n).

- n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

Chi phí xây dựng của từng công trình, hạng mục công trình được xác định trên cơ sở suất chi phí xây dựng công trình (quy định tại tiết 2.2.1) hoặc trên cơ sở khối lượng, giá xây dựng tương ứng và các yêu cầu cần thiết khác của công trình, hạng mục công trình (quy định tại tiết 2.2.2) hoặc theo cơ sở dữ liệu chi phí của công trình, hạng mục công trình (quy định tại tiết 2.2.3). Việc lựa chọn phương pháp xác định được thuyết minh trong hồ sơ xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, bảo đảm tương ứng với phạm vi, nội dung của thiết kế, nội dung thuyết minh của dự án và các yêu cầu thực tế triển khai của dự án.

***Xác định theo quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình thuộc dự án và suất chi phí xây dựng công trình: được xác định theo hướng dẫn xác định chi phí xây dựng thuộc tổng mức đầu tư xây dựng, quy định tại điểm 2.1 phần II Phụ lục này.

***Xác định theo khối lượng, giá xây dựng tương ứng và các yêu cầu cần thiết khác của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án, cụ thể như sau:

- Khối lượng của nhóm công tác xây dựng, đơn vị kết cấu, bộ phận công trình, hệ thống kỹ thuật, dây chuyền công nghệ (nếu có), hạng mục công trình, được dự tính hoặc ước tính trên cơ sở hồ sơ thiết kế, phương án công nghệ, thuyết minh báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo đề xuất chủ trương, thuyết minh thiết kế, tiêu chuẩn áp dụng và các yêu cầu thực tế của dự án;

- Giá xây dựng gồm: Suất chi phí cho hệ thống kỹ thuật, dây chuyền công nghệ (nếu có), hạng mục công trình; giá bộ phận, đơn vị kết cấu công trình; giá nhóm công tác xây dựng theo hướng dẫn tại Phụ lục IV Thông tư này, được dự tính, ước tính các chi phí theo tiêu chuẩn, công nghệ dự kiến sử dụng cho dự án, biện pháp tổ chức thi công phổ biến dự kiến, yêu cầu kỹ thuật, nội dung, phạm vi công việc, đơn vị tính khối lượng;

- Ước tính một số nội dung chi phí thuộc chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình chưa đủ cơ sở để xác định được từ khối lượng và giá xây dựng (nếu có) trên cơ sở hồ sơ thiết kế, phương án công nghệ, thuyết minh báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo đề xuất chủ trương, thuyết minh thiết kế, tiêu chuẩn áp dụng và các yêu cầu thực tế của dự án.

***Đối với một số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án chưa đủ cơ sở để xác định theo tiết 2.2.1 và tiết 2.2.2 nêu trên, thì được ước tính, dự tính trên cơ sở dữ liệu chi phí của công trình, hạng mục công trình tương tự phù hợp với yêu cầu của dự án.

***Đối với công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công được xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) do Bộ Xây dựng ban hành (nếu có) hoặc ước tính, dự tính trên cơ sở dữ liệu chi phí của công trình, hạng mục công trình tương tự phù hợp với yêu cầu của dự án.

**Chi phí thiết bị

Chi phí thiết bị trong sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng gồm chi phí thiết bị công trình và chi phí thiết bị công nghệ. Chi phí thiết bị được xác định trên cơ sở suất chi phí thiết bị của dự án, công trình hoặc từ các nguồn thông tin cơ sở dữ liệu trên Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng (nếu có), báo giá của các nhà sản xuất, cung cấp thiết bị có liên quan (nếu có) hoặc dữ liệu giá, chi phí thiết bị của dự án tương tự đã thực hiện hoặc đang thực hiện (nếu có).

**Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng, chi phí khác

Chi phí quản lý dự án , chi phí tư vấn xây dựng và chi phí khác được ước tính; hoặc xác định theo định mức tỷ lệ; hoặc bằng cách lập dự toán; hoặc từ dữ liệu của các dự án tương tự đã thực hiện.

Trường hợp ước tính thì tổng giá trị các chi phí này không vượt quá 15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án. Tỷ lệ ước tính chưa bao gồm chi phí lãi vay, vốn lưu động (nếu có) thuộc chi phí khác trong thời gian thực hiện dự án và một số chi phí cần thiết khác theo các quy định của điều ước quốc tế, thỏa thuận đối với dự án sử dụng vốn ODA, vốn vay ưu đãi đã được ký kết; hoặc theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; hoặc theo pháp luật chuyên ngành (nếu có).

- Chi phí dự phòng

Chi phí dự phòng bao gồm chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh, chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá. Chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh không quá 15% tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng và chi phí khác. Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được xác định như quy định chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong tổng mức đầu tư xây dựng tại điểm 2.5 phần II Phụ lục này.

Bảng 1.1: TỔNG HỢP SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Dự án:....................................................................................................................

Địa điểm xây dựng:...............................................................................................

Đơn vị tính:...

*Sơ bộ tổng mức đầu tư dự án thành phần

Trường hợp dự án được cấp có thẩm quyền quyết định việc phân tách dự án thành dự án thành phần; dự án thành phần độc lập; dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng độc lập khi quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư thì:

Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng dự án thành phần; dự án thành phần độc lập được xác định theo hướng dẫn tại khoản 1, khoản 2 phần I Phụ lục này.

Sơ bộ dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng độc lập được ước tính theo quy định tại điểm 2.1 phần I Phụ lục này.

Xem chi tiết tại Thông tư 36/2026/TT-BXD có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026.