Bổ sung quy định xác lập, chấm dứt quyền sở hữu chung cư có thời hạn (đề xuất)

Bổ sung quy định xác lập, chấm dứt quyền sở hữu chung cư có thời hạn (đề xuất)

Bộ Tư pháp đã đăng tải hồ sơ thẩm định dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thay thế Luật Nhà ở 2023 do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo.

Dự thảo Luật Nhà ở 2026 (bản thẩm định) gồm 13 Chương, 150 Điều. So với tổng số quy định hiện nay của Luật Nhà ở 2023 là 198 Điều, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) giảm 48 Điều tương ứng giảm 25 % số Điều). 

Điểm mới đáng chú ý của dự thảo là đề xuất bổ sung quy định về việc xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.

Theo dự thảo, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình, thay vì được hiểu là sở hữu lâu dài như hiện nay.

Khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn nhưng đã xuống cấp nghiêm trọng, không còn bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.

Nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình không đủ điều gia hạn sử dụng, chung cư sẽ phải phá dỡ. Khi đó, quyền sở hữu với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư sẽ chấm dứt sau quá trình phá dỡ.

Các chủ sở hữu vẫn có quyền tiếp tục sử dụng phần diện tích đất để cải tạo, xây dựng lại chung cư bằng cách cùng đóng góp kinh phí. Mức đóng góp được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới trên mỗi mét vuông sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.

Trường hợp không có nhu cầu góp vốn xây dựng lại, các chủ sở hữu sẽ bàn giao quyền sử dụng đất cho Nhà nước để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án mới, và tất nhiên sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sở hữu.

Việc bổ sung quy định mới này giúp từng bước thay đổi nhận thức của người dân về căn hộ chung cư là tài sản tồn tại “lâu dài” “vĩnh viễn”, mà chưa gắn với quan điểm nhìn nhận căn hộ chung cư là một loại hình công trình có thời hạn sử dụng nhất định (theo thời gian công trình sẽ bị hư hỏng, xuống cấp).

Hiện hành, Luật Nhà ở 2023 hiện hành không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng của công trình, được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng thực tế.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.

Dự kiến Luật Nhà ở 2026 có hiệu lực từ ngày 01/3/2027 nếu được Quốc hội thông qua.

Đề xuất bổ sung quy định xác lập, chấm dứt quyền sở hữu chung cư có thời hạn (Hình từ internet)

Đề xuất quy định về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Dự thảo Luật Nhà ở 2026 cũng bổ sung mới quy định về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, cụ thể:

(i) Quy định về việc thực hiện dự án (lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu, cho phép lập, điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án đồng thời với lập, điều chỉnh QHPK, cho phép thực hiện đồng thời một số thủ tục xây dựng theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, giao đất có thời hạn đối với dự án);

(ii) Quy định ưu đãi đối với dự án (không phải dành nghĩa vụ bố trí nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, được vay vốn ưu đãi, ưu đãi huy động vốn);

(iii) Quy định giá đất của dự án tính theo bảng giá đất;

(iv) Quy định loại nhà ở thương mại giá phù hợp là nhà chung cư, giá nhà ở thương mại giá phù hợp được khống chế lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ; quy định không cho phép người mua nhà ở được bán lại nhà ở trong thời gian 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở.

Chính sách này hướng đến mục tiêu tạo thêm phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, đáp ứng khả năng chi trả của người dân.