Công văn 9485/BXD-QLN: Bộ Xây dựng giải đáp vướng mắc về kinh phí bảo trì nhà chung cư

Công văn 9485/BXD-QLN: Bộ Xây dựng giải đáp vướng mắc về kinh phí bảo trì nhà chung cư (Hình từ văn bản)

Ngay 23/6/2026, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn 9485/BXD-QLN trả lời phản ánh, kiến nghị của công dân về kinh phí bảo trì nhà chung cư.

Công văn 9485/BXD-QLN năm 2026

Công văn 9485/BXD-QLN: Bộ Xây dựng giải đáp vướng mắc về kinh phí bảo trì nhà chung cư 

Theo đó, sau khi Bộ Xây dựng nhận được phản ánh, kiến nghị của công dân (Mã phản ánh: 1780742242160 trên Hệ thống thông tin tiếp nhận, xử lý phản ánh kiến nghị về văn bản quy phạm pháp luật của Bộ Tư pháp) liên quan đến quy định của pháp luật nhà ở.

Nội dung kiến nghị như sau:

Khoản 4 áp dụng đối với trường hợp nhà chung cư hỗn hợp mà: "mỗi khu chức năng này có phần sở hữu chung được tách biệt với phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư, được quản lý vận hành độc lập". Theo quy định này, kinh phíbảo trì được phân chia thành nhiều phần theo tỷ lệ diện tích sàn xây dựng của từng khu chức năng để quản lý, sử dụng riêng. Tuy nhiên, khoản 4 không quy định: Phương pháp xác định phần kinh phí bảo trì dành cho phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư; Tỷ lệ phân bổ cho phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư; Việc phần kinh phí này được xác định trước hay sau khi phân chia kinh phí bảo trì cho các khu chức năng. Trong khi đó, khoản 5 điểm a lại quy định: "Đối với kinh phí bảo trì của tòa nhà chung cư và phần sở hữu chung của khu căn hộ thì chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập..." Quy định này mặc nhiên xác định có tồn tại một khoản: "kinh phí bảo trì của tòa nhà chung cư" để chuyển giao cho Ban quản trị quản lý. Tuy nhiên, khoản 4 chưa quy định cơ chế hình thành hoặc phương pháp xác định khoản kinh phí này. Do đó phát sinh vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật: Khoản kinh phí bảo trì của tòa nhà chung cư được xác định từ nguồn nào? Được trích lập trước hay sau khi phân chia kinh phí bảo trì theo từng khu chức năng? Trường hợp các khu chức năng đã được phân chia độc lập và có cơ chế quản lý, vận hành riêng thì phần kinh phí bảo trì của tòa nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc nào? Việc chưa có quy định cụ thể dẫn đến khả năng phát sinh nhiều cách hiểu và nhiều phương án thực hiện khác nhau giữa các dự án chung cư hỗn hợp.

Về kiến nghị này, Bộ Xây dựng đã có Công văn 9485/BXD-QLN năm 2026 hướng dẫn về kinh phí bảo trì nhà chung cư như sau:

- Khoản 4 Điều 155 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc sử dụng kinh phí bảo trì của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp: 

“Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà chung cư bao gồm khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh dịch vụ và mỗi khu chức năng này có phần sở hữu chung được tách biệt với phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư, được quản lý vận hành độc lập thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc lập phụ lục hợp đồng về việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì thành nhiều phần để quản lý, sử dụng.

Việc thỏa thuận phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì quy định tại khoản này được tính theo nguyên tắc tỷ lệ phần trăm diện tích sàn xây dựng của từng khu chức năng trong tòa nhà chung cư trên tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà chung cư đó".

- Khoản 5 Điều 155 Luật Nhà ở 2023 quy định việc quản lý kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà chung cư: 

“(a) Đối với kinh phí bảo trì của tòa nhà chung cư và phần sở hữu chung của khu căn hộ thì chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 153 của Luật này để quản lý, sử dụng; (b) Đối với phần kinh phí bảo trì của khu kinh doanh dịch vụ thì chủ sở hữu khu kinh doanh dịch vụ tự quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này".

Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư được quy định tại Điều 31 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở 2023, trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu sửa đổi, bổ sung nhằm làm rõ một số quy định liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư mới nhất

Theo quy định tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023 thì thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định như sau:

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.

- Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

Xem thêm tại Công văn 9485/BXD-QLN ban hành ngày 23/6/2026.