Dự thảo Tờ trình chính sách của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) (lần 2) ra sao?

Dự thảo Tờ trình chính sách của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) (lần 2) ra sao? (Hình từ Internet)

Bộ Tư pháp đang thẩm định hồ sơ chính sách của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) (lần 2), trong đó có dự thảo Tờ trình chính sách của dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Dự thảo Tờ trình

Dự thảo Tờ trình chính sách của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) (lần 2) ra sao?

Đơn cử, chính sách 4 về hoàn thiện cơ chế tài chính về đất đai, giá đất theo dự thảo Tờ trình chính sách của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) như sau:

* Mục tiêu của chính sách:

- Hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; bảo đảm công bằng và ổn định xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu.

- Chuyển mạnh từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản trị hiện đại về đất đai bảo đảm quản lý thống nhất, công khai, minh bạch, hiệu quả, vận hành thông suốt trên nền tảng số, dữ liệu số và ứng dụng mạnh mẽ khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, trí tuệ nhân tạo. Tinh thần là khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng không buông lỏng quản lý; Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất, quyết định chính sách và thực hiện điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra; thống nhất nhận thức về vai trò của Nhà nước trong việc thiết kế chính sách và tổ chức thực hiện về giá đất, tài chính đất đai và điều tiết địa tô chênh lệch. 

- Chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để phát huy cao nhất tiềm năng, giá trị nguồn lực đất đai.

* Nội dung của chính sách

- Giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; kết nối liên thông giữa dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành có liên quan; không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo. 

- Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế, theo từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

- Quy định thống nhất về thẩm quyền quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và thẩm quyền quyết định, sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất là của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nhằm nâng cao nhiệm vụ, quyền hạn của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh về giá đất.

- Quy định việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất theo nguyên tắc: Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất. 

- Quy định cụ thể chức năng, nhiệm vụ của cơ quan tài chính: ở Trung ương, cơ quan tài chính thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá đất; ở địa phương, cơ quan tài chính chủ trì, phối hợp với cơ quan nông nghiệp và môi trường và các cơ quan có liên quan trong việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.

- Có chính sách điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch được thực hiện, đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mở rộng không gian đô thị để phòng chống lợi ích nhóm, tham nhũng, lãng phí, tiêu cực; tạo nguồn lực hiện đại hoá cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở cho thuê và thực hiện các chính sách an sinh xã hội. 

- Có chính sách hợp lý về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất kinh doanh, đất phát triển dự án nhà ở cho thuê với giá phù hợp. Thực hiện cơ chế điều tiết, phân bổ ngân sách bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các địa phương có diện tích đất trồng lúa lớn, diện tích đất rừng lớn với các địa phương khác. 

- Quy định rõ cơ chế thực hiện dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, giao quyền cho nhà đầu tư phát triển dự án TOD để điều tiết giá trị tăng thêm từ đất đai.

- Có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, người có thu nhập thấp, người có nhà ở duy nhất, gia đình người có công với cách mạng.

- Bỏ nguyên tắc định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi xác định giá đất nhằm phát huy vai trò của Nhà nước trong việc quyết định giá đất; quy định các phương pháp định giá đất khoa học, công khai.

- Bỏ quy định về giá đất cụ thể. Quy định về bảng giá đất; hệ số điều chỉnh giá đất; tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tỷ lệ bồi thường; chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có) để làm căn cứ quy định các nội dung về tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 

- Bỏ các quy định về tư vấn xác định giá đất, điều kiện hành nghề của tư vấn xác định giá đất để nâng cao trách nhiệm của cơ quan có chức năng quản lý nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập trong việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; cắt giảm điều kiện kinh doanh.

* Các giải pháp thực hiện chính sách: 

- Giải pháp 1:

+ Tiếp tục Luật hóa Nghị quyết 254/2025/QH15 về việc cơ bản áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời bổ sung quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất theo hướng minh bạch, công khai, dễ kiểm tra, giám sát.

+ Sửa đổi, bổ sung các quy định về tài chính đất đai, giá đất tại Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật về phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với tình hình thực tế, theo từng loại đất và chi phí xây dựng hạ tầng; quy định tỷ lệ bồi thường là một trong các căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; quy định chức năng, nhiệm vụ của cơ quan quản lý nhà nước về giá đất và tài chính đất đai; bổ sung nguồn dữ liệu để xác định giá đất.

+ Quy định tại Luật Thuế và các Luật khác có liên quan: Chính sách điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch được thực hiện, đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mở rộng không gian đô thị; tạo nguồn lực hiện đại hoá cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở cho thuê và thực hiện các chính sách an sinh xã hội. Có chính sách hợp lý về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất kinh doanh, đất phát triển dự án nhà ở cho thuê với giá phù hợp. Có cơ chế điều tiết, phân bổ ngân sách bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các địa phương có diện tích đất trồng lúa lớn, diện tích đất rừng lớn với các địa phương khác. Có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, người có thu nhập thấp, người có nhà ở duy nhất, gia đình người có công với cách mạng.

+ Bổ sung quy định cơ chế thực hiện dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, giao quyền cho nhà đầu tư phát triển dự án TOD để điều tiết giá trị tăng thêm từ đất đai.

- Giải pháp 2: Giữ nguyên như quy định của Luật Đất đai 2024, quy định cụ thể trong Luật Đất đai nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, các trường hợp áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.

* Giải pháp tối ưu được lựa chọn và lý do lựa chọn: 

Trên cơ sở phân tích, đánh giá tác động của các giải pháp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường kiến nghị chọn Giải pháp 1 nhằm thể chế mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026; phù hợp với chủ trương đổi mới xây dựng pháp luật theo hướng Luật chỉ quy định những vấn đề có tính nguyên tắc, khung, ổn định; phù hợp với nội dung của Luật Đất đai, Luật Thuế và các Luật khác có liên quan.

Xem thêm tại dự thảo Tờ trình chính sách của dự án Luật Đất đai (sửa đổi).