Công văn hướng dẫn thực hiện cấp sổ đỏ cho giấy tờ cũ tại TPHCM (Công văn 144336/SNNMT-PC)

Công văn hướng dẫn thực hiện cấp sổ đỏ cho giấy tờ cũ tại TPHCM (Công văn 144336/SNNMT-PC) (Hình từ văn bản)

Công văn hướng dẫn thực hiện cấp sổ đỏ cho giấy tờ cũ tại TPHCM (Công văn 144336/SNNMT-PC)

Ngày 18/5/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM vừa ban hành Công văn 14336/SNNMT-PC về việc hướng dẫn thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Công văn 14336/SNNMT-PC

Theo đó, qua kiểm tra, rà soát, Sở Nông nghiệp và Môi trường có ý kiến như sau:

(1) Đối với các trường hợp đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy có màu trắng chữ đen, thường được gọi là giấy trắng; giấy có màu trắng chữ xanh, thường được gọi là giấy xanh), Quyết định chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy giao đất, các Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở đã được cấp theo Quyết định 230/QĐ-UB năm 1989 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và các quy định về pháp luật Nhà ở khác có liên quan qua các thời kỳ

Liên quan đến nội dung trên, Cục Quản lý đất đai đã có ý kiến hướng dẫn tại Công văn 41/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ năm 2026.

(2) Đối với các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương theo điểm n khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024

Căn cứ quy định các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu làm cơ sở xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Quyết định 95/2024/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh; Quyết định 43/2024/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương và Quyết định 43/2024/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

(3) Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thuộc trường hợp cấp lần đầu theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hay cấp đổi theo quy định tại Khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024

Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định: "Đăng ký biến động được thực hiện đổi với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây: ..." bao gồm 16 trường hợp trong đó có trường hợp “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" (quy định tại điểm ở khoản 1 Điều 133 tương ứng với khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024).

Theo Điều 137 Luật Đất đai 2024:

“hộ gia đình, cả nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: ....."

Theo khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024:

"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trường hợp có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này".

Như vậy, căn cứ quy định pháp luật nêu trên, chỉ trường hợp người sử dụng đất có các loại giấy tờ sau: (1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (2) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; (3) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; (4) Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng: (5) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành); (6) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024; Trường hợp có các loại giấy tờ từ (1) đến (5) nếu có nhu cầu cấp đổi sang giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (theo Luật Đất đai năm 2024) thì thực hiện cấp đối theo quy định tại khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024.

Các trường hợp sử dụng nhà, đất còn lại không có các loại giấy tờ từ (1) đến (5), sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 và có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (theo Luật Đất đai 2024) lần đầu và không phải nộp tiền sử dụng đất; Các trường hợp sử dụng đất theo quy định từ khoản 2 đến khoản 9 Điều 137 và Điều 138, 139, 140, 141 Luật Đất đai 2024 cũng thuộc trường hợp thực hiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Ngoài ra, trước đây qua rà soát các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh (cũ), Sở Nông nghiệp và Môi trường đã có Công văn 7139/TNMT-VPĐK năm 2015 xác định các loại Giấy chứng nhận (giấy trắng, giấy xanh) cũng thuộc trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu.

Để thống nhất hướng xử lý chung trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Nông nghiệp và Môi trường đề nghị Ủy ban nhân dân 168 phường, xã và đặc khu nghiên cứu các nội dung nêu trên và ý kiến của Cục Quản lý đất đai tại Công văn 41/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ năm 2026 để chủ động tiếp nhận, xem xét, giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo đúng thẩm quyền và quy định pháp luật.