Tổng hợp đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2024 theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026

Tổng hợp đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2024 theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 (Hình từ internet)

Tổng hợp đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2024 theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 gồm 3 Điều, trong đó Điều 1 gồm 74 khoản sửa đổi Luật Đất đai 2024. Dưới đây là tổng hợp đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2024 theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026:

1. Đề xuất sửa đổi nguyên tắc cấp sổ đỏ

Khoản 38 Điều 1 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 sửa đổi nguyên tắc cấp sổ đỏ tại khoản 1, 2, 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 như sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật này. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng 01 xã, phường, đặc khu mà có yêu cầu thì được cấp 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu hoặc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính; trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất.

Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật thì Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí thực hiện việc đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này; người sử dụng đất không phải trả chi phí đối với trường hợp này.

2. Đề xuất sửa đổi bổ sung các trường hợp không cấp sổ đỏ

Khoản 45 Điều 1 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 sửa đổi bổ sung các trường hợp không cấp sổ đỏ tại Điều 151 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Sửa đổi, bổ sung điểm b, điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 như sau:

b) Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 139 của Luật Đất đai;

đ) Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực theo quy định của Luật này; đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện quyết định đó;

- Sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 2 Điều 151 Luật Đất đai 2024 như sau:

c) Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này mà không thực hiện quyết định đó;

3. Đề xuất sửa đổi các trường hợp đăng ký biến động đất đai

Khoản 37 Điều 1 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 sửa đổi các trường hợp đăng ký biến động đất đai tại điểm a, i khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024.

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất; chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về địa chất và khoáng sản;

i) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức, chuyển đổi loại hình doanh nghiệp hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

4. Đề xuất sửa quy định bảng giá đất

Khoản 51 Điều 1 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 đề xuất sửa đổi quy định bảng giá đất tại Điều 159 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Bảng giá đất là một trong các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

- Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu giá đất thì được xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đã công bổ và áp dụng từ ngày 01/01/2026 khi cần thiết.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

5. Đề xuất sửa đổi bổ sung một số trường hợp thu hồi đất

Khoản 13, 14 Điều 1 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 đề xuất sửa đổi bổ sung một số trường hợp thu hồi đất như sau:

- Bổ sung 01 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh tại Điều 78 Luật Đất đai 2024:

11. Làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.

- Sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Luật Đất đai 2024:

+ Sửa đổi, bổ sung khoản 22:

22. Thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao; khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu công nghệ số tập trung; khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu phi thuế quan trong khu kinh tế.

+ Bổ sung các khoản 31a, 31b và 31c vào sau khoản 31 như sau:

31a. Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế:

31b. Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư;

31c. Tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT), để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78 và Điều này.

+ Sửa đổi, bổ sung khoản 32:

32. Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 34 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều theo trình tự, thủ tục rút gọn.

- Sửa đổi, bổ sung quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai tại Điều 81 Luật Đất đai 2024:

+ Sửa đổi, bổ sung khoản 7:

7. Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

+ Bổ sung các khoản 9, 10, 11 vào sau khoản 8, chuyển khoản 9, 10 thành khoản 12, 13:

9. Đất được Nhà nước giao, cho thuê thông qua hình thức trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì người sử dụng đất được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng để đưa đất vào sử dụng, hết thời hạn được gia hạn mà chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê (bao gồm cả thông qua hình thức trúng đấu giá quyền sử dụng đất) để thực hiện dự án đầu tư, đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng dự án theo quy hoạch được duyệt và đã đưa đất vào sử dụng trên thực địa nhưng sau đó lại tạm ngưng sử dụng từ 24 tháng trở lên thì người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khoản tiền bổ sung tương ứng 24 tháng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong thời gian 06 tháng kể từ ngày có thông báo nộp tiền nếu người sử dụng đất không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

11. Theo bản án, quyết định của Tòa án nhân dân; căn cứ thu hồi tại bản án, quyết định của Tòa án nhân dân phải đảm bảo các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai theo quy định của Luật Đất đai.

12. Các trường hợp quy định tại các khoản 7 8 và 9 Điều này không áp dụng đối với trường hợp bất khả kháng.

13. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

6. Đề xuất sửa đổi quy định giá đất cụ thể

Khoản 52 Điều 1 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 đề xuất sửa đổi quy định giá đất cụ thể tại Điều 160 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

+ Trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển;

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc xác định giá đất cụ thể đổi với trường hợp thực hiện dự án đầu tư có mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng.

- Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể được quy định như sau:

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chỉ tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của Luật này;

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định của Luật này.

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm giúp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xác định giá đất cụ thể.

- Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất thì giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá đất.