Hướng dẫn mức thuế GTGT với phần giá trị quyền sử dụng đất (Công văn 9074 Thuế Đồng Nai) 

Hướng dẫn mức thuế GTGT với phần giá trị quyền sử dụng đất (Công văn 9074 Thuế Đồng Nai) (Hình từ Internet)

Thuế thành phố Đồng Nai ban hành Công văn 9074/DON-QLDN1 ngày 21/5/2026 về chính sách thuế.

Công văn 9074/DON-QLDN1

Hướng dẫn mức thuế GTGT với phần giá trị quyền sử dụng đất (Công văn 9074 Thuế Đồng Nai) 

Thuế thành phố Đồng Nai nhận được văn bản số CNDN-LET-26-001 ngày 14/4/2026 về kê khai khấu trừ thuế GTGT đầu vào và về thuế GTGT đối với phần giá trị quyền sử dụng đất. Về vấn đề thuế GTGT đối với phần giá trị quyền sử dụng đất, Thuế thành phố Đồng Nai có ý kiến như sau: 

* Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản 2023

* Căn cứ Luật Thuế giá trị gia tăng 2024:

- Tại khoản 7 Điều 5 quy định đối tượng không chịu thuế:

Chuyển nhượng vốn bao gồm chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ số vốn đã đầu tư vào tổ chức kinh tế khác (không phân biệt có thành lập hay không thành lập pháp nhân mới), chuyển nhượng chứng khoán, chuyển nhượng quyền góp vốn và các hình thức chuyển nhượng vốn khác theo quy định của pháp luật, kể cả trường hợp bán doanh nghiệp cho doanh nghiệp khác để sản xuất, kinh doanh và doanh nghiệp mua kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp bán theo quy định của pháp luật. Chuyển nhượng vốn quy định tại điểm này không bao gồm chuyển nhượng dự án đầu tư, bán tài sản.

- Tại điểm h khoản 1 Điều 7 quy định giá tính thuế: 

Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Chính phủ quy định việc xác định giá đất được trừ quy định tại điểm này phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

- Tại khoản 3 Điều 9 quy định thuế suất: 

Mức thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9, bao gồm cả dịch vụ được các nhà cung cấp nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam cung cấp cho tổ chức, cá nhân tại Việt Nam qua kênh thương mại điện tử và các nền tảng số.

* Căn cứ Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định đối tượng không chịu thuế: 

- Tại điểm d khoản 4 Điều 4 quy định đối tượng không chịu thuế: 

Chuyển nhượng vốn bao gồm chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ số vốn đã đầu tư vào tổ chức kinh tế khác (không phân biệt có thành lập hay không thành lập pháp nhân mới), chuyển nhượng chứng khoán, chuyển nhượng quyền góp vốn và các hình thức chuyển nhượng vốn khác theo quy định của pháp luật, kể cả trường hợp bán doanh nghiệp cho doanh nghiệp khác để sản xuất, kinh doanh và doanh nghiệp mua kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp bán theo quy định của pháp luật. Chuyển nhượng vốn quy định tại điểm này không bao gồm chuyển nhượng dự án đầu tư, bán tài sản.

- Tại Điều 8 quy định giá tính thuế: 

“Điều 8. Giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản 

Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được xác định trong một số trường hợp như sau: 

1. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá), chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước (nếu có)). 

2. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).…” 

Từ các quy định nêu trên, trường hợp Công ty nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản tại Đồng Nai, bản chất giao dịch chuyển nhượng là giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản khi tính thuế GTGT, giá tính thuế GTGT trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước, thuế suất là 10%. 

Xem thêm tại Công văn 9074/DON-QLDN1 ban hành ngày 21/5/2026.