8 giải đáp về kiện tụng liên quan sổ đỏ sổ hồng đã cấp

Sổ đỏ sổ hồng là gì?

Sổ đỏ sổ hồng là tên gọi phổ biến để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tên gọi này có sự điều chỉnh qua các thời kỳ).

Hiện nay, theo Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật Đất đai 2024.

8 giải đáp về kiện tụng liên quan sổ đỏ sổ hồng đã cấp

8 giải đáp về kiện tụng liên quan sổ đỏ sổ hồng đã cấp

Tòa án nhân dân tối cao ban hành Công văn 250/TANDTC-PC năm 2026 thông báo kết quả giải đáp trực tuyến vướng mắc trong công tác xét xử, trong đó có các giải đáp vướng mắc về kiện tụng liên quan sổ đỏ, sổ hồng đã cấp, cụ thể như sau:

Hỏi: Trong vụ án dân sự mà đương sự có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khi Tòa án xét thấy cần thiết phải hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án quyết định tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho đương sự. Trường hợp này đương sự có phải chịu án phí đối với việc hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án quy định:

“1. Đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí sơ thẩm.

2. Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận”.

Theo quy định Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự, yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của đương sự không phải là yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập. Do đó, trường hợp Tòa án tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đương sự không phải chịu án phí đối với yêu cầu này.

Hỏi: Năm 2010, ông A nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến năm 2020, ông A mới biết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A là sai thửa đất, vị trí đất, diện tích đất, chồng lấn lên đất của ông B. Năm 2024, ông A khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông A và yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án xác định thời hiệu khởi kiện đã hết. Trường hợp này giải quyết như thế nào để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự?

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 152 của Luật Đất đai 2024 thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này[23] có trách nhiệm đính chính giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp “Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được tổ chức đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận hoặc được thể hiện trong văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án xác định yêu cầu khởi kiện của ông A đã hết thời hiệu khởi kiện thì ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 143 của Luật Tố tụng hành chính. Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông A có sai sót về thửa đất, vị trí đất, diện tích đất, chồng lấn lên phần đất thuộc quyền sử dụng của ông B, thì Tòa án hướng dẫn ông A đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đính chính lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 152 của Luật Đất đai năm 2024. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền không thực hiện việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông A có quyền khởi kiện hành vi hành chính đó.

Trường hợp ông A có tranh chấp quyền sử dụng đất với ông B thì ông A có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự; đồng thời, yêu cầu Tòa án hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên.

Hỏi: Ông A khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông B, tuy nhiên do phần diện tích đất có tranh chấp nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã bị nhà nước thu hồi (thu hồi phần diện tích đất có tranh chấp) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được Trung tâm phát triển quỹ đất thu hồi để đăng ký biến động theo diện tích mới. Trường hợp này có được xác định đối tượng khởi kiện không còn không?

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi phần diện tích đất tranh chấp liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) bị kiện sau khi Tòa án thụ lý vụ án hành chính mà người khởi kiện rút đơn khởi kiện thì Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 143 của Luật Tố tụng hành chính. Nếu người khởi kiện không rút đơn khởi kiện thì Tòa án phải tiếp tục xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính bị khởi kiện và quyết định hành chính mới.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi phần diện tích đất tranh chấp liên quan đến GCNQSDĐ bị kiện trước khi Tòa án thụ lý vụ án hành chính thì xác định đối tượng khởi kiện không còn tồn tại tại thời điểm thụ lý vụ án, do đã bị cơ quan có thẩm quyền thu hồi hoặc hủy bỏ theo quy định của pháp luật nên không còn đối tượng để Tòa án xem xét trong vụ án hành chính. Trường hợp này, Tòa án căn cứ quy định tại điểm h khoản 1 Điều 143 và điểm a khoản 1 Điều 123 của Luật Tố tụng hành chính để ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án hành chính. Nếu giữa các bên có tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất để nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì đương sự có quyền khởi kiện vụ án dân sự để yêu cầu Tòa án xác định chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm thu hồi làm căn cứ chi trả tiền bồi thường.

Hỏi: Khi giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì xác định người bị kiện là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hay Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh?

Điểm b và điểm c khoản 2 Điều 136 của Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“b) Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai hoặc tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;

c) Tổ chức đăng ký đất đai, chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai được sử dụng con dấu của mình để thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp”.

Điểm b khoản 3 Điều 13 Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có hiệu lực pháp luật từ ngày 01/8/2024 quy định:

“b) Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng và được mở tài khoản, hoạt động theo quy định đối với đơn vị sự nghiệp công lập; hạch toán theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”.

Căn cứ khoản 9 Điều 3 của Luật Tố tụng hành chính và các quy định nêu trên thì người bị kiện trong vụ án hành chính được xác định như sau:

- Đối với các khiếu kiện quyết định hành chính của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được ban hành từ ngày 01/8/2024 thì xác định người bị kiện trong vụ án hành chính là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;

- Đối với các khiếu kiện quyết định hành chính của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được ban hành trước ngày 01/8/2024 thì xác định người bị kiện trong vụ án hành chính là Văn phòng đăng ký đất đai.

Hỏi: Trong vụ án hành chính yêu cầu hủy Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thì xác định đối tượng khởi kiện như thế nào?

Căn cứ khoản 15 Điều 4 của Luật Doanh nghiệp 2020 (sửa đổi, bổ sung năm 2025) thì Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp là văn bản ghi nhận thông tin đăng ký doanh nghiệp do Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp. Trường hợp nội dung Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp không chính xác so với hồ sơ đăng ký, Cơ quan đăng ký kinh doanh phải thực hiện hiệu đính theo quy định tại khoản 1 Điều 77 Nghị định 168/2025/NĐ-CP. Trường hợp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp được cấp không đúng quy định pháp luật, Cơ quan đăng ký kinh doanh có trách nhiệm thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 212 của Luật Doanh nghiệp và Điều 69 Nghị định 168/2025/NĐ-CP.

Căn cứ các quy định nêu trên, Giấy chứng nhân đăng ký doanh nghiệp không phải là quyết định hành chính và không thuộc đối tượng khởi kiện vụ án hành chính. Khi phát hiện nội dung Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp không chính xác hoặc được cấp không đúng quy định, doanh nghiệp có quyền đề nghị Cơ quan đăng ký kinh doanh thực hiện hiệu đính, cấp đổi, thu hồi theo thẩm quyền hoặc khởi kiện đối với hành vi hành chính của Cơ quan đăng ký kinh doanh trong việc cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Vì vậy, trường hợp người khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Tòa án cần xác định đúng đối tượng khởi kiện của vụ án là khiếu kiện hành vi hành chính trong việc cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Hỏi: Theo quy định tại khoản 4 Điều 152 của Luật Đất đai 2024 Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trái pháp luật theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 152 của Luật Đất đai năm 2024 nếu người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Vậy nếu Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này thì Tòa án có quyền hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này hay không?

Mặc dù Ủy ban nhân dân không thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này nhưng trong vụ án hành chính Tòa án có quyền hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nay và các quyết định hành chính liên quan (nếu có) theo quy định tại khoản 2 Điều 193 của Luật Tố tụng hành chính.

Hỏi: Trong vụ án dân sự giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất giữa ông A và ông B. Tòa án đã xác định đất tranh chấp là của ông B và ông B căn cứ bản án đi đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó ông C khởi kiện vụ án hành chính yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông B, vì ông C cho rằng đất là của ông C. Trường hợp này có được xác định là vụ việc đã được giải quyết bằng bản án đã có hiệu lực pháp luật hay không?

Việc ông C khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông B là quyền khởi kiện độc lập và không được xác định là vụ việc đã được giải quyết bằng bản án đã có hiệu lực pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho ông B trên cơ sở bản án đã có hiệu lực pháp luật là một quyết định hành chính mới do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nên vẫn thuộc đối tượng khởi kiện vụ án hành chính theo quy định của Luật Tố tụng hành chính và Tòa án thụ lý vụ án hành chính theo yêu cầu khởi kiện của ông C. Trong quá trình giải quyết vụ án hành chính, nếu ông C cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh ông có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất đã được cấp cho ông B thì Tòa án căn cứ quy định điểm d khoản 1 Điều 141 của Luật Tố tụng hành chính tạm đình chỉ vụ án hành chính và kiến nghị Tòa án có thẩm quyền xem xét lại bản án dân sự đã có hiệu lực pháp luật theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm khi có căn cứ theo quy định của pháp luật.

Hỏi: Ông A và ông B tranh chấp quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết bằng quyết định hành chính và xác định quyền sử dụng đất là của ông B. Ông A không khiếu nại quyết định hành chính. Sau khi ông B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông A khởi kiện vụ án hành chính yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông B. Trường hợp này có được xác định là vụ việc đã được giải quyết bằng quyết định có hiệu lực pháp luật hay không?

Điểm d khoản 1 Điều 123 của Luật Tố tụng hành chính quy định Thẩm phán trả lại đơn khởi kiện trong trường hợp: “d) Sự việc đã được giải quyết bằng bản án hoặc quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật;”. Quy định này chỉ áp dụng đối với trường hợp vụ việc đã được giải quyết băng bản án hoặc quyết định của Tòa án, không bao gồm quyết định hành chính của cơ quan hành chính nhà nước.

Dọ đó, yêu cầu khởi kiện của ông A về việc hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông B không được xác định là sự việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật và không thuộc trường hợp phải trả lại đơn khởi kiện theo quy định nêu trên.