Mật độ xây dựng theo QCVN 01:2026/BXD như thế nào?

QCVN 01:2026/BXD được ban hành kèm theo Thông tư 46/2026/TT-BXD ngày 30/6/2026 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, có hiệu lực từ 01/01/2027 và thay thế QCVN 01:2021/BXD.

Mật độ xây dựng là gì?

Theo QCVN 01:2026/BXD có quy định về mật độ xây dựng như sau: 

Mật độ xây dựng thuần: Tỷ lệ, tính bằng đơn vị phần trăm (%), giữa diện tích chiếm đất của tất cả các công trình xây dựng trong lô đất hoặc thửa đất với diện tích của lô đất hoặc thửa đất đó.

Mật độ xây dựng gộp: Tỷ lệ, tính bằng đơn vị phần trăm (%), giữa diện tích chiếm đất của tất cả các công trình xây dựng trong khu đất với diện tích của khu đất đó.

Yêu cầu đối với mật độ xây dựng thuần như thế nào?

Tại điểm 2.5.3.1 QCVN 01:2026/BXD mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định tại Bảng 8 dưới đây:

Bảng 8 - Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ

2.5.3.2 Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất dịch vụ công cộng trong khu vực phát triển mới là 40 phần trăm.

2.5.3.3 Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định trong quy hoạch và thiết kế đô thị, đồng thời phải tuân thủ các yêu cầu đối với khoảng cách giữa các khối công trình tại điểm 2.5.1, đối với khoảng lùi tại điểm 2.5.2 và các quy định tại Bảng 9 dưới đây:

Bảng 9 - Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

2.5.3.4 Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất dịch vụ hoặc đất hỗn hợp không có nhà ở được xác định trong quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, đồng thời phải tuân thủ các yêu cầu đối với khoảng cách giữa các khối công trình tại điểm 2.5.1, đối với khoảng lùi tại điểm 2.5.2 và các quy định tại Bảng 10 dưới đây:

Bảng 10 - Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất dịch vụ hoặc đất hỗn hợp không có nhà ở theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

2.5.3.5 Khu đất xây dựng công trình có chiều cao từ 46 mét trở lên phải bảo đảm hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần, ngoại trừ trường hợp đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

- Được quy hoạch xác định thuộc khu vực khuyến khích phát triển cao tầng;

- Bảo đảm quy mô dân số hoặc số lượng người sử dụng, bao gồm cả vãng lai, nằm trong giới hạn mà quy hoạch cho phép;

- Bảo đảm tác động về giao thông, hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ công cộng, cây xanh sử dụng công cộng, kiến trúc - cảnh quan và môi trường nằm trong các giới hạn mà quy hoạch cho phép;

- Bảo đảm bố trí đủ chỗ đỗ xe, không gian xanh, phục vụ mọi nhu cầu phát sinh của công trình trong phạm vi khuôn viên khu đất;

- Bảo đảm diện tích thửa đất không nhỏ hơn 3,5 ha và mật độ xây dựng thuần không vượt quá 35 phần trăm;

- Đáp ứng các tiêu chí mà quy hoạch đề ra đối với công trình điểm nhấn kiến trúc trong đô thị;

- Bảo đảm phù hợp các quy định địa phương được ban hành theo thẩm quyền và quy định pháp luật có liên quan khác;

- Có hệ số sử dụng đất không vượt quá 18 lần.

Yêu cầu đối với mật độ xây dựng gộp như thế nào?

Tại điểm 2.5.4.1 QCVN 01:2026/BXD, mật độ xây dựng gộp tối đa của khu dân cư là 60 phần trăm.

2.5.4.2 Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp (khu resort) là 25 phần trăm.

2.5.4.3 Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5 phần trăm.

2.5.4.4 Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25 phần trăm.

2.5.4.5 Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng, vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không vượt quá 5 phần trăm.

2.5.4.6 Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu sân golf là 5 phần trăm.

Trường hợp khu vực đô thị hiện hữu có yêu cầu về mật độ xây dựng thế nào? 

Theo điểm 2.6.6.1, mật độ xây dựng thuần phải tuân thủ các quy định tại điểm 2.5.3.

2.6.6.2 Các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao không quá 25 mét và diện tích không quá 100 m2 được phép xây dựng đến mật độ là 100 phần trăm, đồng thời phải bảo đảm tuân thủ các yêu cầu đối với khoảng lùi và khoảng cách tại điểm 2.6.4 và điểm 2.6.5.

2.6.6.3 Trong trường hợp khu vực hiện hữu không có đủ quỹ đất để bảo đảm chỉ tiêu đất dịch vụ công cộng đạt mức quy định, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của đất dịch vụ công cộng, nhưng không vượt quá 60 phần trăm.

2.6.6.4 Đối với khu vực đô thị hiện hữu, cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị phải bảo đảm tuân thủ các quy định tại Bảng 12 dưới đây:

Bảng 12 - Hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất nhà ở chung cư, dịch vụ, hỗn hợp, theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

2.6.6.5 Khu đất xây dựng công trình có chiều cao từ 46 mét trở lên phải bảo đảm hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần, ngoại trừ trường hợp đáp ứng đồng thời các điều kiện tại điểm 2.5.3.5.