Theo QCVN 01:2026/BXD ban hành kèm theo Thông tư 46/2026/TT-BXD, hệ số sử dụng đất được quy định cụ thể đối với từng loại khu đất, công trình và chiều cao xây dựng.
Theo điểm 1.4.22 QCVN 01:2026/BXD, hệ số sử dụng đất là: Tỷ lệ, tính bằng đơn vị lần, giữa tổng diện tích sàn của tất cả các công trình xây dựng trong khu đất, bao gồm cả tầng hầm, trừ toàn bộ diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình, trên diện tích khu đất đó.
Đối với lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ, QCVN 01:2026/BXD quy định mật độ xây dựng thuần tối đa theo diện tích lô đất.
|
Diện tích lô đất (m2/căn nhà) |
≤ 90 |
100 |
200 |
300 |
500 |
≥ 1 000 |
|
Mật độ xây dựng tối đa (%) |
100 |
90 |
70 |
60 |
50 |
40 |
|
CHÚ THÍCH 1: Hệ số sử dụng đất của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ không được vượt quá 7 lần. Khi nhà ở có phối hợp chức năng khác, phải đáp ứng thêm yêu cầu đối với an toàn phòng cháy chữa cháy và vệ sinh môi trường. CHÚ THÍCH 2: Trường hợp lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có đất nông nghiệp gắn với nhà ở thì diện tích lô đất bao gồm cả đất xây dựng nhà ở và đất nông nghiệp gắn với nhà ở. |
||||||
Khu đất xây dựng công trình có chiều cao từ 46 mét trở lên phải bảo đảm hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần, ngoại trừ trường hợp đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
- Được quy hoạch xác định thuộc khu vực khuyến khích phát triển cao tầng;
- Bảo đảm quy mô dân số hoặc số lượng người sử dụng, bao gồm cả vãng lai, nằm trong giới hạn mà quy hoạch cho phép;
- Bảo đảm tác động về giao thông, hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ công cộng, cây xanh sử dụng công cộng, kiến trúc - cảnh quan và môi trường nằm trong các giới hạn mà quy hoạch cho phép;
- Bảo đảm bố trí đủ chỗ đỗ xe, không gian xanh, phục vụ mọi nhu cầu phát sinh của công trình trong phạm vi khuôn viên khu đất;
- Bảo đảm diện tích thửa đất không nhỏ hơn 3,5 ha và mật độ xây dựng thuần không vượt quá 35 phần trăm;
- Đáp ứng các tiêu chí mà quy hoạch đề ra đối với công trình điểm nhấn kiến trúc trong đô thị;
- Bảo đảm phù hợp các quy định địa phương được ban hành theo thẩm quyền và quy định pháp luật có liên quan khác;
- Có hệ số sử dụng đất không vượt quá 18 lần.
Đối với khu vực đô thị hiện hữu, QCVN 01:2026/BXD cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng.
Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị phải tuân thủ Bảng 12 của QCVN.
|
Chiều cao công trình xây dựng trên mặt đất (m) |
Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất |
|||
|
≤ 3 000 m2 |
10 000 m2 |
18 000 m2 |
≥ 35 000 m2 |
|
|
≤16 |
4,0 |
3,5 |
3,4 |
3,25 |
|
19 |
4,8 |
3,9 |
3,78 |
3,6 |
|
22 |
5,6 |
4,34 |
4,2 |
3,99 |
|
25 |
6,4 |
4,64 |
4,48 |
4,24 |
|
28 |
7,2 |
4,95 |
4,77 |
4,5 |
|
31 |
8,0 |
5,3 |
5,1 |
4,8 |
|
34 |
8,8 |
5,61 |
5,39 |
5,06 |
|
37 |
9,6 |
5,88 |
5,64 |
5,28 |
|
40 |
10,4 |
6,24 |
5,98 |
5,59 |
|
43 |
11,2 |
6,58 |
6,3 |
5,88 |
|
46 |
12,0 |
6,9 |
6,6 |
6,15 |
|
>46 |
12,8 |
7,2 |
6,88 |
6,4 |
|
CHÚ THÍCH 1: Trường hợp lô đất có diện tích không nằm trong các thông số cung cấp tại Bảng trên, được phép nội suy giữa hai giá trị gần nhất. CHÚ THÍCH 2: Đối với tổ hợp công trình nhiều tầng, có khối đế và khối tháp, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với khối đế, khối tháp theo chiều cao khối công trình tương ứng, nhưng phải bảo đảm hệ số sử dụng đất của cả khối đế và khối tháp không vượt giới hạn cho phép. CHÚ THÍCH 3: Trong trường hợp công trình là tổ hợp có nhiều khối với chiều cao khác nhau thì áp dụng theo chiều cao trung bình, tính bằng thể tích công trình trên diện tích chiếm đất. |
||||
Xem thêm tại QCVN 01:2026/BXD.
11,985
| Địa chỉ: | 17 Nguyễn Gia Thiều, P.6, Q.3, TP.HCM |
| Điện thoại: | (028) 3930 3279 (06 lines) |
| E-mail: | info@ThuVienPhapLuat.vn |
Mục lục bài viết
(028) 3930 3279
Hỗ trợ trực tuyến
0906 22 99 66
