Dự thảo Luật Nhà ở 2026 (bản thẩm định) là bản dự thảo nào?

Dự thảo Luật Nhà ở 2026 (bản thẩm định) là bản dự thảo nào? - Hình từ Internet

Dự thảo Luật Nhà ở 2026 (bản thẩm định) là bản dự thảo nào?

Mới đây, Bộ Tư pháp đã đăng tải hồ sơ thẩm định dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thay thế Luật Nhà ở 2023. Dự thảo Luật này dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI. 

Dự thảo Luật Nhà ở 2026 (bản thẩm định) gồm 13 Chương, 150 Điều. So với tổng số quy định hiện nay của Luật Nhà ở 2023 là 198 Điều, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) giảm 48 Điều tương ứng giảm 25 % số Điều). 

Các nội dung bổ sung mới trong dự thảo Luật này gồm:

(1) Về quy định chung:

- Bổ sung mới quy định về 04 loại hình nhà ở gồm: (1) nhà ở thương mại; (2) nhà ở cho thuê; (3) nhà ở công vụ; (4) nhà ở chính sách để thể chế hóa quan điểm của Đảng về phát triển nhà ở trong giai đoạn mới, cũng như xác định chính sách pháp luật tương ứng đối với từng loại hình nhà ở. 

- Bổ sung mới một số khái niệm: chung cư có thời hạn, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà có mục đích lưu trú, nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách.

- Bổ sung quy định cụ thể về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

 (2) Về sở hữu nhà ở:

- Bổ sung mới quy định về xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn, xử lý trường hợp nhà chung cư bị phá dỡ:

(i) Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng nhà chung cư theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;

(ii) Quy định rõ về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung, theo đó quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sở hữu hoặc thuộc diện phải phá dỡ theo quy định;

(iii) Quy định cụ thể việc xử lý đối với trường hợp nhà chung cư bị phá dỡ, theo đó các chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất nhà chung cư để tự thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư mới; trường hợp các chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì bàn giao lại đất cho Nhà nước để giao chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường;

Việc bổ sung quy định mới này giúp từng bước thay đổi nhận thức của người dân về căn hộ chung cư là tài sản tồn tại “lâu dài” “vĩnh viễn”, mà chưa gắn với quan điểm nhìn nhận căn hộ chung cư là một loại hình công trình có thời hạn sử dụng nhất định (theo thời gian công trình sẽ bị hư hỏng, xuống cấp). 

(3) Về phát triển nhà ở cho thuê:

- Bổ sung Chương mới quy định về phát triển nhà ở cho thuê, gồm các nội dung: 

(i) Nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước, quy định các nội dung sau:

- Đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở; 

- Hình thức phát triển nhà ở cho thuê (bao gồm các hình thức: Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn đầu tư công; đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tạo lập nhà ở xã hội, nhà ở bằng vốn của Quỹ nhà ở quốc gia; Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn của Nhà nước ngoài đầu tư công; nhà ở xã hội của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam); 

- Đất dành để phát triển nhà ở cho thuê; 

- Yêu cầu đối với dự án; thủ tục đầu tư xây dựng dự án;

- Chủ đầu tư dự án (thông qua hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư);

- Ưu đãi chủ đầu tư dự án (thuế VAT từ doanh thu nhà ở xã hội cho thuê, vay vốn ưu đãi, diện tích kinh doanh dịch vụ thương mại, nhà ở thương mại để bán trong phạm vi dự án, hệ số quy đổi ưu đãi nhà ở thương mại để bán trong trường hợp dự án dành tỷ lệ nhà ở cho thuê cao hơn mức tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, thời gian thu hồi vốn từ 20-25 năm…);

- Giá cho thuê nhà ở;

- Quản lý nhà ở cho thuê.

(ii) Nhà ở xã hội cho thuê được đầu tư xây dựng không bằng vốn của Nhà nước.

Việc bổ sung quy định mới này là nhằm cụ thể hóa quan điểm chỉ đạo của Đảng về chính sách nhà ở trong giai đoạn mới, tạo hành lang pháp lý đầy đủ, toàn diện trong việc phát triển nhà ở cho thuê. 

- Bổ sung mới quy định giao Chính phủ quy định chi tiết về hình thức đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê của Quỹ nhà ở quốc gia (việc thành lập, địa vị pháp lý, nguồn vốn và hoạt động của Quỹ nhà ở quốc gia; hoạt động đầu tư, tạo lập, việc cho thuê và quản lý vận hành nhà ở của Quỹ nhà ở quốc gia), cụ thể hóa các nội dung được luật hóa từ Nghị quyết số 201/2025/QH15 về Quỹ nhà ở quốc gia (đưa vào trong nội dung trách nhiệm của Chính phủ trong dự thảo Luật).

 (4) Về phát triển nhà ở thương mại:

- Bổ sung mới quy định về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp:

(i) Quy định về việc thực hiện dự án (lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu, cho phép lập, điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án đồng thời với lập, điều chỉnh QHPK, cho phép thực hiện đồng thời một số thủ tục xây dựng theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, giao đất có thời hạn đối với dự án);

(ii) Quy định ưu đãi đối với dự án (không phải dành nghĩa vụ bố trí nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, được vay vốn ưu đãi, ưu đãi huy động vốn);

(iii) Quy định giá đất của dự án tính theo bảng giá đất;

(iv) Quy định loại nhà ở thương mại giá phù hợp là nhà chung cư, giá nhà ở thương mại giá phù hợp được khống chế lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ; quy định không cho phép người mua nhà ở được bán lại nhà ở trong thời gian 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở.

Chính sách này hướng đến mục tiêu tạo thêm phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, đáp ứng khả năng chi trả của người dân. 

- Bổ sung quy định phát triển nhà có mục đích lưu trú (gồm căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng và nhà thương mại liên kế):

(i) Đất để thực hiện dự án nhà có mục đích lưu trú là đất ở hoặc đất thương mại, dịch vụ hoặc các loại đất khác;

(ii) Việc đầu tư xây dựng dự án nhà có mục đích lưu trú phải đúng mục tiêu lưu trú theo nội dung dự án đã được chấp thuận;

(iii) Trình tự thực hiện dự án được thực hiện theo pháp luật đầu tư, xây dựng; loại nhà có mục đích lưu trú phải đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật, đáp ứng yêu cầu về dân số và yêu cầu khác theo quy định của Chính phủ;

- Bổ sung quy định về quản lý vận hành nhà có mục đích lưu trú: Việc khai thác, quản lý, vận hành nhà có mục đích lưu trú phải đúng mục đích lưu trú theo nội dung dự án đã được chấp thuận; đối với dự án nhà có mục đích lưu trú độc lập (không hỗn hợp với căn hộ chung cư) được lựa chọn thực hiện quản lý, vận hành theo mô hình nhà chung cư hoặc mô hình khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, đối với nhà thương mại liên kế thì được quản lý vận hành như đối với nhà ở riêng lẻ trong dự án; việc đóng kinh phí bảo trì nhà có mục đích lưu trú thực hiện theo hợp đồng mua bán, trường hợp trong hợp đồng mua bán không quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu để thực hiện căn cứ kế hoạch bảo trì công trình theo pháp luật về xây dựng.

(5) Về phát triển nhà ở chính sách:

Bổ sung mới ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân theo hướng luật hóa nội dung của Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; thủ tục đầu tư xây dựng dự án.

(6) Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

Bổ sung thêm hình thức BT trong thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: quy định Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định sử dụng vốn ngân sách hoặc hình thức BT theo quy định của pháp luật đầu tư theo hình thức đối tác công tư để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn góp phần bổ sung nguồn vốn để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. 

(7) Về quản lý sử dụng nhà chung cư:

Bổ sung mô hình thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ Ban quản trị nhà chung cư: quy định Hội nghị nhà chung cư được lựa chọn thuê đơn vị chuyên nghiệp để thực hiện một số nhiệm vụ của Ban quản trị nhằm nâng cao chất lượng quản lý nhà chung cư, giảm tải khối lượng công việc cho Ban quản trị.

Dự kiến Luật Nhà ở 2026 có hiệu lực từ ngày 01/3/2027 nếu được Quốc hội thông qua.

Xem chi tiết tại dự thảo Luật Nhà ở 2026 (bản thẩm định).